四川信托-成都和贵南山上项目信托计划

成都和贵南山上项目信托计划

中国银监会

四川信托有限公司

 执行

12/24个月

2.0亿

按年付息

12个月：
100万≤认购金额＜300万    7.3%
300万≤认购金额＜1000万   7.6%
24个月：
100万≤认购金额＜300万    7.6%
300万≤认购金额＜1000万   8.0%

固定收益

100万

兴业银行成都分行

2016年06月～

抵押贷款

房地产业

用于置换存续贷款及“和贵·南山上”项目后续的开发建设。

项目销售回款。

1.股权及债权认购信托计划次级担保
由四川和为贵实业有限责任公司等股东以成都南山和苑置业有限公司100%股权（办理工商股权过户至我司名下）、及和为贵实业对成都南山1.8亿元债权认购次级信托规模，劣后我司优先级资金受偿。
2.控股股东及实际控制人担保
项目公司控股股东四川和为贵实业有限责任公司及实际控制人为借款人按约定偿还贷款本息、资金归集等义务提供连带责任保证担保。
3.现房抵押担保
提供和贵南山上项目的住宅现房（已办理产权证，无规划、完工及欠款风险）向我司提供抵押，为借款人按约定偿还贷款本息、资金归集等义务提供抵押担保，抵押率不超过35%，对应我司债权不超过2200元/平方米，对比项目目前销售均价约8000元/平方米，安全边际非常高。
4.两倍超额解押保证金
项目销售前先缴纳保证金至我司信托专户，解押保证金比例为70%（为35%抵押率的两倍），我司才办理解押手续。随着销售解押的持续进行，预计1年内抵押物单位面积对应我司债权将降低至不超过1800元/平方米，进一步提高项目安全边际。
5.提前分批还款
项目采取提前分批还款模式，约定放款后12个月内提前还款金额不低于0.5亿元、18个月内累计还款不低于1亿元，以确保项目贷款跟随项目销售稳步退出。
6.销售计划书
本贷款应按照我司要求全部使用在本项目开发方面。项目公司接受贷款账户需预留我司指定人员印鉴，对外用款需经我司书面同意。
7.销售计划书
项目公司向我司提交标的项目的销售计划书，约定标的项目的销售进度。如标的项目销售进度低于约定进度，我司认为已经严重危及信托计划安全，且项目公司未能提出我司认可的提前部分还款或其他相应解决方案，我司有权选择采取以下一种或全部措施：1）要求降价销售标的项目物业；2）行使项目公司股东权利，更换项目公司管理人员及其他我司认为必要的对项目公司的管理手段；3）要求各担保方承担保证责任或处置抵押物；4）其他我司认为必要的解决方案。
8.资金归集： A类信托规模，从10个月末起，每个月末归集比例10：20：70；B类信托规模，从19个月末起，每个月末归集比例10：10：10：15：15：40。每归集满30%申请并经我司同意后可以提前还款。

项目及交易对手介绍
1.项目公司概况—成都南山和苑置业有限公司
成都南山和苑置业有限公司成立于2002年，定位“和贵·南山上”项目开发建设及办理后期手续的项目公司，拥有叁级开发资质，控股股东为四川和为贵实业有限责任公司（占比75%）。
2.控股股东概况—四川和为贵实业有限责任公司
和为贵实业成立于2006年，合贵地产在成都市区经营多年，开发有如意人家、和贵馨城、和贵·久居福等市区刚需住宅为主，经验丰富，采取低负债、主要依靠自身积累滚动的发展模式，经营稳健。
3.开发项目
和为贵实业自2002年成立以来已经开发项目有：如意人家、和贵馨城、时代巢、久居福、蜜巢等知名项目，均位于成都，滚动开发，累积开发项目约80万方。
4.标的项目情况
成都和贵南山上项目为成都市区、地铁上盖的成熟精品住宅项目，位于成都天府新区天府大道南段，毗邻城南CBD、天府大道东侧，属于天府新区核心区域之“城南山区片区”。项目南临东山大道，西临天府大道延伸段50米宽绿化带，北接成都最知名的高端项目之一“蔚蓝卡地亚”与蓝山美树、麓山国际相望，东临沙河小区，处于东山绿色休闲走廊的起点。项目交通非常便利，紧挨地铁1号线南延线广福站地铁口，15分钟到达城南CBD中心，距成都CBD会展中心约10分钟，距市区南门约25-30分钟车程，距双流国际机场/天府国际机场均约30分钟车程。
5.区域分析
天府新区以成都高新技术开发区（南区）、成都经济技术开发区、双流经济开发区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区以及龙泉湖、三岔湖和龙泉山（简称“两湖一山”）为主体，主要包括成都市高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，资阳市的简阳市，眉山市的彭山县、仁寿县，共涉及3市7县（市、区）37个乡镇和街道办事处，总面积1578平方公里。到2030年天府新区城镇人口计划控制在580万-630万人。
项目位置占据天府新区核心，是省政府着力打造的成都天府新区的新城市中心，即天府新城核心区域，集行政中心、金融商务中心、新会展中心、领事馆区、和高科技产业园于一体，近3--5年内，以环球中心为领头的约13个地标性建筑将全部呈现，项目所在地的区域，蓄水达6000余亩的麓湖示范区现已经部分呈现并在紧张的建设中，四川省委省政府也将搬迁至附近。同时，项目也处于麓山中央别墅区，该板块经过近十年的发展已经成为成都最成熟的高端别墅区，在这里集中了像麓山、卡地亚、麓湖这些高端项目，和贵南山上项目正处于这些高端项目的中间位置，各高端项目建成后将进一步提升这一板块价值。

四川信托有限公司
四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收和兴证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自2010年11月重新开业至今，依托宏达集团（宏达股份600331的母公司）的产业优势、中海信托（央企中海油集团的下属企业）的信托管理经验，公司业务发展迅速，目前管理信托资产规模将近3000亿元，在国内信托行业有较高知名度。

信托计划优势：
1.项目位置优异，配套成熟，前景良好，土地成本低，销售调整空间较大
项目为位于高新区人民路南沿线的成熟纯住宅项目，占地约100亩，1期售罄，二期在售。地铁1号线南延线广福站地铁口（在建，2017年通车，到城南CBD中心金融城站约需15分钟），毗邻麓山国际、蔚蓝卡地亚和河畔新世界等知名大盘，周边环境优越、居住成熟。未来随着地铁通车、成都CBD成熟及省政府南迁等众多利好，项目前景良好。本项目取得较早、土地成本很低（楼面地价约700元/方），对比目前周边市场地价（如公开出让周边市场地价不低于3500元/方）和低密度住宅均价（蔚蓝卡地亚均价超1万/方），项目盈利空间很大，具有充足的调整空间。
2.项目已竣工验收，无开发风险；产权现房抵押，抵押率低，违约风险较小
项目将以产权现房抵押至我司，无完工风险及工程欠款等法律风险，流动性极强；抵押率不高于35%(对应我司债权不超过2200元/方)，抵押率低，还款按评估值70%还款，商业风险较小。项目公司100%股权过户至我司，极端情况下可直接处置，企业违约成本很高。
3.融资方扎根本地经营时间长、低负债经营，经营稳健
和贵地产在成都市区经营十多年，开发有如意人家、和贵馨城、和贵·久居福等市区刚需住宅为主，累计开发约80万方，经验丰富，采取低负债、主要依靠自身积累滚动的发展模式，经营稳健。