四川信托-湖南新金鸿股权投资信托计划

湖南新金鸿股权投资信托计划

中国银监会

四川信托有限公司

 在售

12～24个月

3.0亿

按年付息

100万≤认购金额＜300万  7.5%

300万≤认购金额         8.0%

固定收益

100万

兴业银行成都分行

2016年04月～

抵押贷款

房地产业

投资星沙置业低于49%的股权。

东方美地项目销售款、新金鸿集团资金调剂。

一 土地及商铺抵押贷款
1.第一阶段项目公司股东新金鸿集团提供东方新城项目两宗国有土地使用权（抵押物一,评估价值7998万元）及15套商铺（抵押物二，评估价值6344万元）抵押，评估价值14342万元；
2.第二阶段项目公司提供东方美地项目A地块国有土地使用权抵押（抵押物三），评估价值28328万元；A地块抵押至我司名下后，可解除抵押物一；
3.第三阶段项目公司提供不低于抵押物一评估价值的东方美地项目B地块国有土地使用权（即：抵押面积不低于18615平方米）抵押至我司。
4.第四阶段不超过9000万元，放款前提供我司认可的其他抵押物，抵押率不超过50%。
二 集团、公司及实际控制人连带责任担保
湖南新金鸿置业集团股份有限公司（简称“新金鸿集团”）、新金鸿集团股东罗光灿、周力、曾洁（及各股东之配偶）及湖南新金鸿集团怀化置业有限公司（简称“新金鸿怀化”）提供连带责任保证担保。
三 100%股权质押
首期优先级信托资金不超过3000万元，用于星沙置业增资入股，（备注：优先级信托资金4900万元用于星沙置业增资入股，我司占股约49%）；同时，首期放款前约定，我司首期放款后9个月内，标的项目若未取得开发贷授信批复或获批金额低于1.5亿元，则我司占股比例不低于70%。项目公司原股东以其持有的项目公司剩余全部股权（我司实质控制项目公司100%股权），为项目公司按约定偿还债务本息提供质押担保。
四 股权管理及项目监管
四川信托将尽职履行股东责任，采取修改项目公司章程、委派董事、现场管理人员、资金监管、销售回款监管、约定商业计划等方式。
五 资金归集
若开发贷未引入，则销售收入按50%归集到信托专户；若开发贷引入，则我司与开发贷机构同比例提取销售回款保证金。期满前6个月开始归集，归集比例为当期优先级信托资金余额的10%、10%、15%、15%、20%、30%。。

一 融资方情况
新金鸿集团及其关联公司鸿程集团自1998年进入房地产行业，具有一级房地产开发资质。过往开发面积130万方，已经完工项目六个，完工项目均位于长沙市芙蓉区及长沙县。目前储备用地约600亩，储备项目开发面积约200万㎡。
二 项目情况
“东方美地”住宅小区一期项目建设地点位于长沙经济技术开发区。项目区域内交通十分便利，人民东路直通黄花国际机场仅5-6分钟车程，距长沙高铁南站10多分钟车程；规划中的地铁六号线黄兴大道站就在项目边上；城市主干道人民东路、黄兴大道与京港澳高速、长珠高速、机场高速、107国道无缝对接，15分钟到达长沙市中心，30分钟到达株州、湘潭两市中心。
项目所处区域系国家级工业园区，是“世界工程机械之都”、“中国汽车产业集群新板块”，已经拥有三个千亿级的产业【中联重科、三一重工、蓝思科技】。
截至2014年底，全区拥有企业497家，其中年产值亿元以上企业54家，过10亿元企业14家，世界500强企业26家。
重要工程机械企业有中联重科、三一重工、山河智能，汽车企业有长丰猎豹、北汽福田、三一客车、三一汽车、同心实业等，及一大批以汽车配套企业为主的汽车制造和零部件企业。
三 还款来源
第一还款来源：项目销售收入
第一还款来源，即信托标的 “东方美地” 一期项目销售收入。其中：住宅商品房173540.96㎡，均价4600元/㎡；商业门面8277.49㎡，均价12000元/㎡；可售地下停车位906个，60000元/个进行收入测算。预计项目可实现销售收入95197.83万元，其中住宅销售收入79829万元、商业9933万元、车位5436万元。
第二还款来源为新金鸿集团目前在建在售的其他项目的销售收入。包括集团在怀化市的新商业步行街项目、位于长沙市芙蓉区东屯渡的东方新城三期保障性住房项目。

四川信托有限公司
四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收和兴证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自2010年11月重新开业至今，依托中海信托（央企中海油集团的下属企业）的信托管理经验，公司业务发展迅速，目前管理信托资产规模超三千亿元。

项目主要优势有：
1.长沙东方美地为纯住宅项目，且目标客户非常明确（周边产业工人），项目不确定性相对较小。标的项目拥有良好的区位条件，周边产业密集、拥有两个千亿级产业，周边工业发达、厂区众多，众多的周边产业工人是该楼盘的潜在消费群体。项目业态以住宅为主，定位于刚需人群，有利于快速周转去化。
2.项目用地取得时间较早，按历史取得成本计算，楼面地价约550元/㎡，经中指网及评估报告显示，市场同类地块价格在1100-1500元/㎡，项目用地具有成本优势。
3.项目财务指标理想，本息保障倍数高，抗风险性强。经测算，东方美地一期项目可获得销售收入约9.5亿元，其中住宅部分销售收入8亿元。同时我司采取派遣董事和现场管理人员的方法对项目开发进行各项监控。
4.交易对手具有较强的开发经验及融资能力。新金鸿集团自1998年进入房地产行业，过往开发面积130万方，所开发物业涵盖普通商品房、经济适用房、别墅、商业、写字楼等各种物业；目前储备地约600亩，储备项目开发面积约200万㎡ ，具有一定的开发经验及担保能力。
新金鸿集团公司股东在做房地产项目之前，具有近20年的银行业从业经验，与众多金融机构有较好的合作关系，融资经验丰富。新金鸿集团与各金融机构有良好的长期合作关系，合作金融机构包括中国银行、民生银行、农业银行等，交易对手具有一定的再融资能力。