大业信托-南京恒大金碧天下项目信托计划

南京恒大金碧天下项目

中国银监会

大业信托有限责任公司

 开放期

12个月

2.5亿

到期兑付

100万≤认购金额＜300万    7.5%

300万≤认购金额＜1000万   8.0%

1000万≤认购金额          8.5%

固定收益

100万

工商银行广东省分行营业部

2016年01月～

抵押贷款

房地产业

“恒大金碧天下”项目支付建设和装修工程款。

“恒大金碧天下”项目五期后续销售以及恒大地产集团的统筹安排。

1.抵押担保

抵押物之一：淮安恒大名都项目位于江苏省淮安市清浦区北京南路东侧，勤政路西侧。抵押物为该项目已建成的143套房屋(25,042.43平方米的房屋所有权)，面积为175平方米左右的大户型，目前均已取得房屋所有权证。根据江苏中大土地房地产评估有限公司出具的《预评估报告》显示，上述抵押物总估值为13,778.05万元，平均单价为5501.88元/平方米。
抵押物之二：连云港恒大名都2#车库，建筑面积80,044.64㎡，车位2660个,预估价值为23,019万元。
上述两个抵押物总估值约36,797.05万元，以融资额2.5亿元计算，抵押率约为67.94%，抵押物足值，可完全覆盖融资本金及利息。


2.保证担保

恒大地产集团国内公司为本信托计划提供无限连带责任保证担保。


3.办理强制执行公证
交易合同办理强制执行公证。

1.交易对手及股权架构简要概述

恒大富丰由香港上市公司恒大地产全资下属公司Shengjian(BVI)Limited（盛建(BVI)有限公司）100%持股。


2.交易简要概述

我司以受托人的名义将委托人交付的信托资金，受让恒大富丰持有的南京“恒大金碧天下”项目五期面积为42,195.76平方米的土地使用权及其附属权益之特定资产收益权，本信托计划所指的特定资产包括“恒大金碧天下”项目五期面积为42,195.76平方米的土地使用权（对应土地证号为“宁溧国用（2007）第1709号”、“宁溧国用（2008）第00078号”、“宁溧国用（2008）第00079号”和“宁溧国用（2011）第02515号”）及上述土地使用权项下的附属权益；信托计划资金用于“恒大金碧天下”项目五期的工程建设，退出方式为恒大富丰到期溢价回购特定资产收益权。恒大地产集团（国内总公司）为信托计划提供连带责任保证担保，淮安恒大富丰房地产开发有限公司持有的淮安恒大名都项目11号楼总面积为25,042.43平方米的房屋所有权（共计143套）及连云港恒大名都2#车库2660个车位为信托计划提供抵押担保。

大业信托有限责任公司

大业信托有限责任公司（简称“大业信托”）是经中国银监会批准的，在重组原广州科技信托投资公司的基础上，重新登记的非银行金融机构。公司注册资本为3亿元人民币，注册地为广州市，在北京和上海设有业务管理部。

公司在2011年3月10日获取《金融许可证》，并在2011年3月16日换取新的营业执照正式开业，经允许从事经中国银行业监督管理委员会依照有关法律、行政法规和其它规定批准的业务。
 
股东背景

1.中国东方资产管理公司

中国东方资产管理公司（简称“东方资产”），是具有独立法人资格的国有独资金融企业，公司注册资本100亿元人民币，由财政部全额拨入。公司目前由主营收购、管理和处置金融机构不良资产，向经营不良资产和发展其他金融服务并重过渡。公司在全国26个中心城市设有25家办事处和1家经营部，在直接投资领域形成了以邦信资产管理有限公司为核心的投融资平台，在金融领域控股东兴证券、外贸金融租赁有限公司等金融平台。

2.广州国际控股集团有限公司

广州国际控股集团有限公司（简称“广州国际”），是广州市人民政府整合市属金融产业的平台。公司直属子公司包括广州市广永国有资产经营有限公司和广州产权交易所；控股企业包括广州银行、广州农村商业银行、万联证券有限责任公司、广州珠江资产管理有限公司、广永期货有限公司等优质金融资产。

3.广东京信电力集团有限公司

广东京信电力集团有限公司（简称“京信电力”）是一家以投资运营大型火电、风电站为主营业务，兼营大型国内外贸易及投资营运大型码头、煤炭仓储、油气仓储等行业的大型能源集团，为广东省五大电力企业之一。

还款来源分析
第一还款来源分析
1.直接还款来源分析：
（1）融资方简要介绍
融资方恒大富丰是恒大地产为开发南京溧水区“恒大金碧天下”项目而设立的项目公司。
根据2014年审计报告显示，恒大富丰有限公司截至2014年12月底资产总计44.04亿元，其中存货20.11亿元，总负债37.41亿元，其中金融机构负债18.71亿元，净资产6.63亿元，资产负债率为84.95%。融资方的经营情况总体正常，财务状况良好。
（2）项目简要分析
“恒大金碧天下”项目位于素有“南京后花园”之称的南京溧水区卧龙湖地块，位于溧水县城的北部，宁杭、宁常高速之间，走宁杭二期从南京城东出发仅需36公里，车程35分钟。南京机场高速、宁杭高速、宁常（沿江）—沪宁高速均在项目附近约1公里处有出口，距离南京禄口国际机场仅12公里，车程10分钟。该项目至常州约40分钟，至无锡约1小时，至苏州约1小时30分钟，至上海约2小时10分钟，至杭州不到2小时，均有高速公路连贯，对周边发达城市辐射能力强。目前“恒大金碧天下”项目五期销售进度已超过56.53%，预计可实现销售收入8.93亿元左右。
（3）集团公司提供实质还款来源的分析
本项目的最终的还款来源依靠于恒大地产集团的统筹安排还款。恒大地产（香港上市公司）公布其2014年实现合约销售额人民币1315亿元，同比增长31%，并完成全年目标的119.6%；合约销售面积1820万平方米，同比增长22.2%。恒大集团于2014年12月31日的持有的现金与现金等值物以及受限制现金总额为人民币595亿元。凭借与国内大型商业银行的稳定合作基础，2014年新增借款人民币473亿元，于2014年6月30日的未使用银行授信额度达到人民币510亿元，连同于2014年12月31日的人民币595亿元的现金总额，集团可使用资金合计人民币1,105亿元。
2.第二还款来源分析
（1）在建工程抵押分析：本信托计划抵押物之一为融资项目——淮安恒大名都项目位于江苏省淮安市清浦区北京南路东侧，勤政路西侧。抵押物为该项目已建成的143套房屋(25,042.43平方米的房屋所有权)，面积为175平方米左右的大户型，目前均已取得房屋所有权证。根据江苏中大土地房地产评估有限公司出具的《预评估报告》显示，上述抵押物总估值为13,778.05万元，平均单价为5501.88元/平方米。上述两个抵押物总估值约36,797.05万元，以融资额2.5亿元计算，抵押率约为67.94%，抵押物足值，可完全覆盖融资本金及利息。
（2）保证担保：恒大地产集团国内公司及香港上市公司对本笔贷款提供无限连带责任保证担保。担保方恒大地产集团资金实力雄厚，融资能力强，具有较强的担保能力。