民生信托-至信471号北京望京新一城信托计划

至信471号北京望京新一城

中国银监会

中国民生信托有限公司

 在售

12个月

11.0亿

按季付息

100万≤认购金额＜300万    8.5%

300万≤认购金额＜1000万   8.6%

1000万≤认购金额          8.8%

固定收益

100万

招商银行北京长安街支行

2018年11月～

抵押+质押+担保贷款

房地产业

用于北京市朝阳区阜荣街10号望京新一城项目地下2层-地上3层的装修改造。

贷款置换、租金收入及中庚集团资金调配。

1.不动产抵押：
京西深国投将其合法持有的望京新一城现房不动产权及相应的土地使用权为还款义务提供抵押担保。抵押物评估值21.6亿元,抵押率50.93%；
2.股权质押：
中庚置业以持有的项目公司京西深国投33%股权提供股权质押保证担保；
3.股权过户：
项目公司京西深国投67%股权转让至民生信托名下；
4.保证担保：
中庚集团为本次京西深国投融资承担连带责任担保；
5.信托资金监管：
信托资金中用于归还项目公司2018年已发行可转债到期应付本金的9亿元募集资金支付至项目公司共管账户；
6.项目公司监管：
京西深国投基础证照、公司章、人名章、财务章以及项目公司账户由民生信托与京西深国投项目公司进行保管。民生信托向京西深国投提名执行董事，对公司重大决策有一票否决权，并相应修改公司章程；
7.强制执行公证：
相关的《股权转让协议》、《股权质押合同》《抵押合同》《保证合同》《股东借款合同》等办理强制执行公证手续。

一 项目概况
（一）项目概况-项目简介
1.望京新一城位于北京市望京区域，正处于商业改写字楼的过程中；
2.望京新一城项目地处望京核心区域。标志性商务项目环绕，包括：利星行广一期、利星行二期、方恒国际中心、方恒时代中心、宝能中心、嘉美中心、望京SOHO等；同时，项目周边高端居住类项目云集，如：华鼎世家、大西洋西城、融科橄榄城等；项目地处望京主要干道交汇处， 车行方便；距离地铁14号线阜通站（C出口）约100米，十分有利于人流聚集及客户出行；
3.望京新一城项目建设用地面积11109.8㎡，容积率4.51，总建筑面积50086.3㎡；其中地上建筑面积26498㎡，地下建筑面积23588㎡；
4.望京新一城2006年完工，地下1层至地上3层为商业物业，总面积50086平方米，其中可租赁面积28339平方米，深国投2002年12月成立了北京京西深国投商业管理有限公司，负责经营这部分商业。
（二）项目概况-区域市场概况
1.望京区域位于北京东北四环，是首都东北门户，面积约16平方公里，常住人口约30万。望京是传统的住宅区和韩国人聚集区，随着大望京商务区、电子城科技园等园区的建设，望京逐渐成为互联网企业、世界500强的新总部基地；
2.截至2017年底，望京区域甲级写字楼总供应量约为83万平方米，平均成交租金为267元/月/平方米，新增写字楼主要位于大望京商务区，硬件品质较高；
3.预计未来5年，望京区域新增供应将逐渐放缓，办公面积将逐步得到吸纳，空置率保持下行。同时商务氛围的快速成熟，将进一步吸引众多初创型企业。高标准甲级办公楼的相继入市及相对具有竞争力的租金水平将吸引更多升级和搬迁的需求，租金预计将保持稳中有升的态势。
（三）项目概况-望京区域甲级写字楼市场预测
1.租户方面，众多互联网、科技类企业进驻望京，成为该区域写字楼客户的绝对主力。2012年阿里巴巴购买望京绿地中心C座以来，众多互联网企业跟随进驻望京，包括：世纪佳缘、智联招聘、锤子科技、美团等。此外，望京还聚集了一批世界500强外企，包括：微软、甲骨文、奔驰等。
2.望京区域写字楼市场已成为北京东部最重要的商务区，聚集了众多世界500强企业和知名互联网公司客户，租赁情况较为乐观。预计未来5年新增供应逐步放缓，空置率持续下降，租金平稳上升。
（四）项目分析-项目改造计划
1.项目正在进行内部改造，预计1-3层改造成写字楼业态，地下1层改造成以餐饮为主的配套商业，地下2层维持停车场现状；
2.外立面改造：对全楼外立面进行整体改造，大面积铺设玻璃幕墙，以增加采光度，以期达到甲级写字楼的外墙要求。
（五）项目分析-抵押物价值
深圳市世联土地房地产评估有限公司对本项目抵押物位于北京市朝阳区望京首开广场负二层\负一层\一层\二层\三层改造为办公后用房进行了评估，评估时间为2018年3月9日，并出具编号为世联预字SH2018030311号的预评估报告。
二 交易对手介绍—中庚集团&京西深国投
1.中庚地产实业集团有限公司成立于1998年5月，以房地产开发及商品房销售为主营业务，同时涉足商业地产、酒店投资建设与经营、物业管理等。目前，集团项目分布在福州、上海、北京、重庆、大连五个核心城市及其周边地区。公司是福建省领先的地产开发商之一。
2013年被评为中国房地产实力开发企业50强，2017年中国房地产开发企业稳健经营10强，2017年中国房地产开发企业福建省10强。在2017年全国房地产开发企业排名位列第65位；克尔瑞房地产企业销售排名第94位。截止2018年6月30日，公司资产规模已超630亿元，旗下子公司39家，包括A股上市公司东方银星（600753.SH）。主体公开评级:AA(公司目前已成功获批小公募20亿元，私募债18亿元)。
2.北京京西深国投商业管理有限公司（以下简称“京西深国投”）是中庚地产实业集团有限公司（以下简称 “中庚集团”）于2017年4月为拓展项目需要收购的项目公司,京西深国投主要负责望京新一城项目的投入与经营。
三 保证人-中庚集团
1.基本情况
中庚地产实业集团有限公司（以下简称“公司”或“中庚集团”）前身系福建省泰盛实业发展有限公司（以下简称“泰盛公司”），由梁衍锋、黄金营于 1998 年5月共同出资设立，截至 2016 年3月底，公司注册资本 8.00 亿元，其中 梁衍锋持有70.00%的股份，系公司实际控制人。中庚集团是一家具有内外资背景、全国性、全产业链、综合性大型集团公司。现有四大板块——地产板块、产业园区、供应链、金融投资。公司荣膺2017年中国房地产开发百强企业。
2.财务情况
截至2018年6月底，公司合并资产总额631.77亿元，负债总额 495.02亿元，资产负债率78.35%,扣除预售款后资产负债为67.79%,公司实现营业收入41.71亿元，净利润 18.82亿元。
3.盈利情况
2018年1-6月公司营业收入为41.71亿元，净利润18.82亿元，毛利率65.72%，净利率45.12%。营业收入大幅增长，营业成本随收入增长而增加，销售费用、管理费用、财务费用等保持稳定。
综上，保证人中庚集团为新晋百强房企，总资产631.77亿元，有一定资产实力，在建和销售项目主要位于一二线城市，丰富的房地产行业经验。公司房地产开发规模稳中有升，经营稳健。盈利能力良好，中庚集团主体信用评级较高，与国内十余家大型银行及信托公司建有良好的合作关系,融资渠道稳定,整体实力较强，具备较强的担保能力。

民生信托
中国民生信托有限公司前身为中国旅游国际信托投资有限公司（成立于1994年），2012年经银监会批准重组及股权变更方案，2016年3月注册资本增至70亿元。截至2016年末，公司净资产达99亿元。
自2013年复业以来，公司管理资产规模、净资产、营业收入、净利润、分配投资人收益等核心经营指标均实现连续大幅上涨，并保持资产持续健康稳定。

项目亮点：
1.交易对手实力雄厚:
担保方资产规模较大，财务状况稳健，信用情况良好，有较强的担保能力。
2.交易对手项目运作能力强:
中庚集团有优良的品牌优势和项目运作能力,对市场需求\项目定位的把握能力很强.公司的主营业务为房地产，同时涉足酒店投资建设与经营、物业管理等业务板块。
3.项目区位优势:
抵押物地理位置优越，交通配套设施完善，商业氛围浓厚，升值空间较大；抵押物为商业现房，将在放款前取得房产证，抵押价值较高。
4.增信措施较为充分：
本信托交易结构清晰,京西深国投33%股权质押,67%股权过户,项目公司监管,京西深国投将其合法持有的望京新一城现房不动产权及相应的土地使用权为还款义务提供抵押担保。抵押物评估值21.6亿元,抵押率50.93%.中庚集团提供连带责任担保,增信措施比较充分。