渤海信托-上海城隍庙福民商厦项目信托计划

上海城隍庙福民商厦项目

中国银监会

渤海国际信托股份有限公司

 在售

12～24个月

6.0亿

按季付息

100万≤认购金额＜300万    7.0%

300万≤认购金额＜3000万   7.2%

3000万≤认购金额          7.5%

固定收益

100万

兴业银行股份有限公司北京海淀支行

2018年01月～

抵押、担保贷款。

工商企业

归还金融机构贷款、关联借款及公司日常运营等。

物业贷置换、租金收入及集团收入。

1.房产抵押：上海鹏丽和亦隆置业持有的，位于上海城隍庙商圈的“福民商厦”相关房产和土地抵押担保，总评估价14.55亿，抵押率41.23%；
2.股权质押：上海鹏丽和亦隆置业的100%股权质押保证担保：北京光耀东方投资管理有限公司（以下简称“光耀投资”）及实际控制人李贵杰提供无限连带责任担保；
3.保证担保：上海亦隆置业发展有限公司（以下简称“亦隆置业”）及其股东李烨东提供无限连带责任担保；
4.资金监管：项目经营收入归集到监管专户，只能用于项目的运营管理及偿还贷款本息。

一 区位基本情况—福民商厦项目
1.黄浦区简介
黄浦区位于上海市中心，东和南隔黄浦江与浦东新区相望，西与静安区接壤，北以苏洲河为界，与虹口区、闸北区为邻。
1)黄浦区万商云集、市场繁荣，是全国闻名的商贸购物中心，南京路、北京路等著名特色商业街造就了区域经济的活跃与繁华。2)黄浦区是上海主要的交通集散中心之一，地上、地下和空中的整体交通网络使黄浦区的交通运行四通八达，十分便捷。
2.豫园商圈简介
豫园商圈是上海最繁华的旅游景点之一，其凭借2,000余万次的年客流量，形成了一个炽热的商圈，同时也是沪上旅游、黄金和小商品批发零售等行业的龙头老大。
1)豫园商圈是全国知名的商业老品牌，有极大的影响力和知名度，商圈发展相对成熟，且已形成了自己独特的商品及经营优势。2)豫园商圈为典型的旅游商圈，客流量非常充足。目前,豫园日均客流量达到7万人次，节假日高峰则达到25—35万人次，经营较好的商铺(一间不到7m的小店)月营业额高达5万元。3)轨道交通10号线将豫园商圈与淮海商圈、南京路商圈串联起来，必将带来更为丰富的消费群体。
二 担保人
北京光耀东方投资管理有限公司(以下简称“光耀投资”)及实际控制人李贵杰提供无限连带责任担保；
上海亦隆置业发展有限公司（以下简称“亦隆置业”）及其股东李烨东提供无限连带责任担保。主营业务为福民商厦二期项目的开发与建设，拥有福民商厦二期占地面积为3,456m2的土地使用权，目前项目尚未运营。
李烨东为李贵斌之子，为亦隆置业 100%控股股东。

渤海信托
渤海国际信托股份有限公司成立于1983年12月，前身为河北省国际信托投资有限责任公司，2006年完成重组，成为海航集团成员企业，2007年更名为渤海国际信托有限公司。2015年7月31日，公司完成整体改制，正式更名为：渤海国际信托股份有限公司。公司注册地为河北省石家庄市，是目前河北省唯一一家经营信托业务的非银行金融机构。

一 还款来源：
1.银行经营性物业贷置换；
2.目标项目租金收入；
3.集团经营性收入。
二 项目亮点
1.抵押物商业价值极高
项目抵押物福民商厦项目位于上海市豫园商业旅游区内，属于上海小商品批发市场商圈，紧临上海著名的城隍庙福佑路小商品一条街，北靠人民路，与上海外滩新地标外滩SOHO隔路相望；东临安仁街，与古城公园毗邻；南接福佑路，位于城隍庙小商品一条街的东头，西近福佑商厦并与其形成姐妹店。抵押物所属的黄浦区城隍庙商圈是上海重点打造的“商旅文”商圈，是上海八大商圈之一，也是中外游客到沪必去景点之一。
距豫园地铁站600米，距上海外滩步行700米，地理位置十分优越。豫园商圈的年游客量达8000万人次，以本地年青人、国内外游客、外来批发商居多
2.保证人资产实力雄厚
保证人李贵杰实力雄厚，其实际控制的光耀东方商业管理公司是主板上市企业“亚星化学（SH600319）”的第二大股东；此外，其持有的商业物业地理位置多出于一、二线城市核心地段，如北京中关村购物广场，北京动物园批发商场”世纪天乐批发市场”，北京西站的光耀东方购物广场，北京西三环航天桥的光耀东方中心等。据不完全统计，其持有一二线城市的核心商业市值超过400亿元。
未来公司的发展规划依然是以城市综合体开发为基础、投资并购重组为重点、商业运营管理为主线，整合城市商业地产链。收购的项目目标全部要求位于北、上、广等一线城市，核心地段、成熟商圈内，变现能力较强的城市综合体。
3.交易交易对手集团信用良好
交易对手光耀东方集团信用良好，是各大银行及信托公司的重点战略客户，与我司有良好的过往合作经历。