紫金信托-哈尔滨群力玫瑰湾（二期）信托计划

哈尔滨群力玫瑰湾（二期）

中国银监会

紫金信托有限责任公司

 已清算

12～18个月

3.0亿

按季付息

12个月：100万≤认购金额＜300万9.5%、300万≤认购金额10.0%；

13-15个月：100万≤认购金额＜300万9.8%、300万≤认购金额10.3%；

16-18个月：100万≤认购金额＜300万10.1%、300万≤认购金额10.6%；

固定收益

100万

上海浦东发展银行股份有限公司南京分行

2015年12月～

抵押、担保贷款。

房地产业

用于群力玫瑰湾二期项目开发建设。

多家公司的经营收入及土地和在建工程处置后收入。

风控措施：
1.土地及在建工程抵押
项目土地及后续在建工程抵押，（评估价格65644万元），综合抵押率47.36%。（土地评估报告编号世联估字BJ2014-Z07001 ）
2.股东及实际控制人担保
股东江苏融侨置业、福建三松、实际控制人林茂松夫妇为本信托贷款本息提供连带责任保证担保。
3.强制处置抵押物
如果哈尔滨三松不能按期支付利息，紫金信托有权申请强制执行，处置抵押物。同时要求担保方承担连带责任担保义务，确保信托计划实现退出。
4.严格资金监管
在浦发银行哈尔滨分行设立监管账户，信托资金专项用于本项目建设，根据哈尔滨三松提供支付申请和基础合同进行受托支付；本项目的销售回款将封闭于本项目建设中，根据工程款需求予以支付，不得再用于其他用途。
5.项目销售回款监管
资金定向用于群力玫瑰湾（二期）的开发建设，对销售回款超过30%部分打入紫金信托指定资金监管账户，对销售回款封闭监管。
6.资金蓄水
本项目到期前三个月，监管账户里资金不得低于未偿付本息的20%、40%、60%。
7.强制执行公证
相关贷款合同（（2014）宁南证经内字第7250 号）、抵押合同（（2014）宁南证经内字第7251 号）、保证合同（江苏融侨（2014）宁南证经内字第7249 号）、（福建三松（2014）宁南证经内字第7247 号）、（林茂松林萌（2014）宁南证经内字第7248 号）等办理强制执行公证。

一 融资方介绍：
融资方：哈尔滨三松置业有限公司
哈尔滨三松置业有限公司（简称“哈尔滨三松”）于2013年10月12日设立，注册资本及实收资本为40000万元，出资人为江苏融侨置业有限公司（简称“江苏融侨”）。哈尔滨三松的股东江苏融侨是一家以房地产开发为主业的房地产企业，具有国家房地产开发企业贰级资质，总部设在江苏南京。目前，江苏融侨已开发了“融侨•中央花园”、“融侨•学府世家”、“融侨观邸”等项目，具有丰富的项目开发经验，品牌效应优良，同时与哈尔滨综合开发建设有限公司合作在哈尔滨开发“玫瑰湾一期”项目，在哈尔滨打下良好的市场基础。
截至2014年2月，哈尔滨三松总资产7.19亿元，公司流动比率2.24，速动比率0.32，公司资产情况良好，其开发建设群力玫瑰湾二期项目地理位置较好，均为刚需住宅项目，品牌影响力较高。项目公司有房地产开发资质并且母公司江苏融侨为国家贰级房地产开发资质企业，有较好的项目开发经验，综合实力较强。
二 担保方介绍：
1.担保方：江苏融侨置业有限公司
江苏融侨成立于2006年4月，由融侨集团股份有限公司（2014年房地产百强排名25位）出资设立，目前注册资本1亿元，具有国家房地产开发贰级资质（编号为南京KF02585号），为哈尔滨三松的母公司，法定代表人为林茂松。截至2013年12月末，江苏融侨总资产50.71亿元，2013年度实现销售收入15.06亿元，实现净利润3.08亿元，目前在南京开发的在手项目“融侨观邸”在本信托计划存续期间销售预期较好，在手货值超过40亿元，加上南京地区非常稳定的房地产市场，未来将有稳定的销售款回流。公司信用良好，不存在违约情况及被执行案件情况。公司具有较好的担保能力。
2.保证方：福建三松集团有限公司
福建三松成立于1998年7月，目前注册资本5000万元，为哈尔滨三松的股东，法定代表人为林萌。
主要经营涂料、建材销售及房地产开发业务。截至2013年12月末，福建三松总资产11.60亿元，资产负债率为2013年度实现销售收入7.86亿元，实现净利润1.02亿元，近年来主营业务未来有稳定的现金回流。
福建三松信用良好，不存在违约情况及被执行案件情况。公司具有较好的担保能力。
3.实际控制人：林茂松夫妇
实际控制人林茂松，男，祖籍福建省福清市，融侨集团董事副总裁、福建三松董事长， 1993至今任福建三松实业有限公司董事长。2005年-2008年起任融侨集团总裁助理，2009年至2011年任融侨集团副总裁，主要负责发展战略执行及日常公司经营决策与管理，2011年3月至今任江苏融侨置业有限公司董事长、法人代表兼总经理，哈尔滨三松法定代表人。
保证方：林萌，女，林茂松之妻，祖籍福建省福清市，持有福建三松99%股权。
实际控制人林茂松夫妇信用良好，不存在违约情况及被执行案件情况。

紫金信托有限责任公司
紫金信托有限责任公司成立于1992 年，前身为南京市信托投资公司。2010 年经中国银行业监督管理委员会批准实施增资重组并改名。公司注册资本为12 亿元。公司控股股东为南京市国资委全资设立的南京紫金投资集团，引入了日本三井住友信托银行、三胞集团等作为战略投资者。紫金信托展开的信托业务主要为：贷款信托、股权投资信托、房地产信托、中小企业信托、PE 信托业务、证券投资信托、权益投资信托、应收账款信托、融资租赁信托、银行信贷资产受让信托。
2013年底公司资产管理规模为391亿元，截至目前，公司所有到期信托产品均按期兑付并实现预期收益。
紫金信托荣获“2013年南京金融风云榜”最佳理财服务奖。
紫金信托荣获由《上海证券报》主办的2014年第八届“诚信托” “2013年度诚信托•成长优势奖”。

一 还款来源：
1.哈尔滨三松的经营收入；
2.江苏融侨置业有限公司营业收入；
3.福建三松集团有限公司营业收入；
4.土地及在建工程处置后收入；
5.林茂松夫妇（资产）收入；
6.资金提前归集。
二 项目概况：
（一）项目位置
工程用地位于道里区东起齿轮路、西至融江路、南起群力第七大道（光明大街）、北至群力第六大道（东明大街），东西向距离较长，南北向距离较短。规划用地性质为住宅用地兼容公共设施。该地块位于群力新区中间地段，周边有重点中学哈尔滨三中，哈尔滨医科大学附属第一医院、群力国家城市湿地公园等完整配套设施。
（二）项目情况
1.项目用地实际出让面积64727.10 ㎡。已缴纳土地出让金2.16亿。宗地的用途为住宅、商服用地。
2.项目计划建9栋住宅，层高为30-33层，商服3栋，高2层，沿街布置； 住宅面积188,072.89㎡，商业面积7,663.57㎡，地下建筑面积71,768.28 ㎡，车位2310个。
3.户型定位55-115㎡（符合哈尔滨市刚需群体和改善性群体需求，120 ㎡ 以下户型去化较快），可售车位2310个。
（三）项目盈利
项目预计于2014年8月首次开盘销售。群力玫瑰湾二期项目总投资约11.15517亿元，预计销售收入25.000631亿元，可实现税前利润12.432925亿元，净利润10.995389亿元，销售净利率为43.98%。因此，项目具有较好投资回报率，具有可行性。
（四）项目合规情况
1.四证情况：项目目前土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证已经办理完毕。
2.资金投入：项目已投入资本金35,784.69 万元，项目总投111,551.70 万元，自有资金投入占比32.08%，达到30%以上自有资金投入要求。
3.公司资质：哈尔滨三松目前已取得房地产开发企业暂定资质证书（证书编号：黑建房开暂[2013]第418 号）；哈尔滨三松的母公司江苏融侨具有房地产开发贰级资质（证书编号：南京KF02585）。
（五）项目建设现状
项目已经于2014 年5 月动工，现售楼中心主体建成，1 号-5 号楼已建至七层，其余四栋楼桩基动工。