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健康投资理念

房地产进入“还账”时代!

信息来源:管清友   更新时间:2023-06-03  点击量:402
导读:“‘摧枯拉朽’的阶段过去了,但是落到每个企业身上,是几家欢乐几家忧”……


5月5日早晨,经济学家、如是金融研究院院长管清友接受了凤凰网《问渠人物》专访。


管清友曾因“直接给中低收入群体发钱,而且以三到五年为期,每个月都发”、“2022不买股票和基金,你会被印钞机远远落下”等言论被推到舆论浪尖,也曾建议“专家不要建议”,“要让孔乙己有生存空间”,为年轻人的困境发声,引来争议潮水。


这一次,针对当前房地产周期与救市、不动产登记与房地产税、地产股与土地招拍政策等问题,从淄博烧烤热聊起,给出了不一样的思考路径。


01 从淄博赶“烤”到房地产救市


“现在要为过去产能扩张‘还账’”


凤凰网:听说您是淄博市决策咨询委员会的委员,您怎么看待3月以来淄博这座传统工业城市的“烧烤旅游热”?


管清友:淄博这座城市,前有齐文化的积淀,后有老工业城市的厚重,最后靠一个烧烤火起来,确实挺感慨的。而这现象的背后,其实展现出来的是一个老工业城市转型的艰难。


这种转型以“烧烤热”为切入点,从一种集体无意识,到了一个集体有意识,形成了一种现象、潮流。


而另一个层面,也体现出政府的角色从管理型的政府,逐渐向服务型政府转变。所以淄博烧烤现象是一个平民的胜利,也是大家对服务型政府的认可。


凤凰网:从大众消费“热闹”,到大宗消费“冷静”,您怎么看待房地产现在的周期?


管清友:以中国房地产为代表的大宗消费,高速发展了20年,现在到了一个大周期转换阶段,不是一两个月或一两年就能完成的。现在必须要为过去高歌猛进的20年,所谓产能急剧扩张“还账”的。


行业过去“三高”式发展,高负债、高杠杆、高周转,产能上得快,价格一路高涨,进一步刺激了产能的扩大,继而提升供给量,也刺激了买房投资甚至投机。


最近几年发生了变化,大家买房变得谨慎了。该买的已经买完了,买不起的就是买不起,2018年是个交叉点。


经历了“三条红线”调控、房企爆雷、经济减速,以及三年特殊时期,大家的收入预期都受到影响,折射到房地产,是可以预料的。


凤凰网:我们有机会能规避这种涨跌周期吗?


管清友:周期的力量不可逆,只能理性看待,努力适应。


凤凰网:您预判这一次周期可能会持续多长时间?


管清友:房地产高歌猛进的周期经历了20年左右,要消化这20年的周期也会很长。从经济规律上来讲,房地产周期是所有“周期之母”。


凤凰网:我们注意到去年以来地产利好政策密集出台。这轮周期中的“至暗时刻”已经过去了吗?


管清友:应该说“摧枯拉朽”的阶段过去了,但对每一个企业来讲,还不好说。也许他们来到了一个新的行业周期或经济周期,依然有很多企业会倒在黎明前。


过去几年里,开发企业死掉了大概50%~60%,那么未来的日子可能还有一批要死掉,有一批还在坚持,最后会剩下一批。


凤凰网:所以可以理解为前阶段政策的“几支箭”还是起到了作用。


管清友:总体上还是起到了一定效果。但是整个政策松动有点像挤牙膏,一个挤一点,一个部门挤一点。


我们得尊重行业和市场规律。第一,政策的松动有促进作用,但是大周期恐怕很难改变,未来房地产市场一定是急剧分化的。


第二,整个房地产行业的运转模式,或者说开发模式,已经发生了变化。过去的“三高”肯定没法持续了,新的模式还在探索。


第三,现在进入到买卖双方都比较谨慎的阶段。经历了2月、3月的小阳春,4月份成交量明显下滑,说明房子的流动性相对于之前下降了,整个市场可能在找新的平衡点。


“房价如葱将会是一场灾难”


凤凰网:您刚提到政策像挤牙膏,是不是因为市场确实存在让决策层顾忌的情况?


管清友:其实关于房地产一直存在一个“两难选择”:


第一种情况,假定房价继续阴跌,真的出现白菜价,很多人短时间内能买得起房了,但是接下来商业银行怎么办?它会形成巨大的债务链条的崩塌,以及资产负债表的严重收缩。你的资产在减值,你会做什么?你会抛售,银行会形成大量的呆坏账,银行会收缩金融,进而整个社会的信用环境、货币环境收缩,那么经济增长就会遇到严重问题,失业率会进一步增加。


第二种情况,房价总体平稳,大城市房价温和上涨。大家信心恢复,房贷市场企稳,社会信用环境、货币环境、经济环境转好,大家有好的收入预期,然后又会发现,你的收入增长永远赶不上房价的增长,矛盾又回到2018年以前的情况,回到原来那种循环。


“两害相权取其轻”或者“多害相权取其轻”,目标都是整个国民经济的稳定。


凤凰网:前些年也有大咖预测“房价如葱”。在您看来这并不是好事情。


管清友:不能想当然认为房价变成白菜价之后,对所有人都是好事,可能是一个灾难。当然我知道我说了这个话之后会被骂的。(笑)


凤凰网:或许“房价如葱”这一想法也反应了大众对房子回归居住属性的一种期盼。在您看来,居住属性和金融属性对于房地产是非此即彼的关系吗?


管清友:让房地产彻底失去金融化,会是一场灾难;当然如果金融化过强,杠杆过高,也会引发金融风险。


不能拿着管理制造业的经验去管理一个金融行业。金融行业天然需要利用杠杆,没有杠杆就没有活跃度,没有流动性。


我们今天面临一个重要的问题,是房地产金融属性极度弱化,这会导致房子流动性急剧下降,一些地区结构性过剩,已经非常明显了,这会带来一系列的影响。


凤凰网:但近年来我们看到“有形的手”更频繁出现。


管清友:政府在实施公共政策上,要充分兼顾各个群体的利益诉求,努力为这些群体去解决问题。


现在大家觉得房地产是一个风险资产,房地产历来都是风险资产,只是过去这20多年,涨多跌少,房地产相当于给买房人发了一个福利。这部分人是受益的,但是另一部分人,特别是今天的年轻人,他们的利益是受损的。


“我也很优秀,凭什么我比你晚生十几年,我今天赶上房价就这么高?”必须得承认,过去20年房价的增长速度比收入的增长速度要快得多。


凤凰网:“有形”和“无形”的手应该如何去配合?


管清友:坚持“双轨制”。在2003年以前,保障轨走得快;2003年以后,市场轨跑得快。这个过程也创造了很多收益,也衍生出很多问题,比如地方过度依赖土地财政,大城市房价过高,杠杆金融风险等等。


房地产周期到今天,应该政府的归政府,市场的归市场。慢慢取消对房地产商品化、金融化的不合理限制,政府的着力点还是要保障“住有所居”。

凤凰网:今年会是未来几年最好的一年吗?


管清友:从宏观政策和公共政策制定角度来讲,我觉得要正视这个问题。“明年比今年好”、“明天会更好”这种预期,和“明天可能还不如今天”,这种预期是完全不一样的。


我们也看到中国经济的韧性,比如五一旅游火爆,说明消费恢复还是比较好的,跟老百姓日常生活息息相关的衣食住行、吃喝玩乐恢复都挺好。

中国人是有韧性的,有创造力的,只要处理好政府与市场的边界,不纵容也不过度干预,提高容忍度,基本盘是没有问题的。


02 关于不动产登记与房地产税


“不动产统一登记,客观上为房地产税的开征准备了条件”


凤凰网:4月25日,自然资源部宣布全面实现不动产统一登记,这是即将开征房地产税的信号吗?


管清友:应该说底数更清楚了,但是和房地产税也没有必然的联系,不是说登记完成了就一定会出房地产税。


但是不动产统一登记完成之后,客观上为房产税的开征准备了条件。


从房地产税这个角度,要积极稳妥地去探讨,现在市场总体上还比较弱,我们还处在数量和价格双泡沫的消化期,这个时候不是开征房地产税的好时机。


凤凰网:您所谓的“好时机”是指什么?


管清友:房地产税比较适合在整体房价涨多跌少,甚至涨得比较快的时候开征。现在市场也好,行业也好,人们的预期都发生了变化,如果再开征房地产税其实会雪上加霜,对整个行业市场和经济系统影响要更大。


凤凰网:您有预测吗?大概多久会征收房地产税?


管清友:无从预测。所谓积极稳妥就是条件成熟的时候再开征,什么时候条件成熟,要看市场环境,人们的预期,人们的信心。


凤凰网:地产股近期有投资的价值吗?


管清友:前段时间,有人提出地产股可能有10倍的机会,我觉得要分情况。


第一类,房地产行业进入新周期,一部分企业可能会继续被强制退市,被淘汰出局,这些地产股肯定是不能买的。


第二类,企业还存在,但它还处在杠杆消化期,这些企业大部分是全国布局,特别是在四五六线城市布局太多,这些项目会大量消耗资本金和侵蚀利润,这类企业买的必要性也不大。


第三类,杠杆控制得比较好,项目也主要集中在一线城市,特别是新一线城市,这类企业财务状况比较健康,我觉得可以适度参与。


绝对不是所有地产股都值得买,有些很便宜,“扔在地上都没人捡”,这时候你去捡起来,正好退市了,股票清零了。


03 给年轻人建议


“不要总是充满‘爹味’地给年轻人建议”


凤凰网:您曾经说“建议专家不要建议”,网友认为您是懂年轻人的。您的意思,可否解读为经济学与现实已经脱节了?


管清友:不是这个意思。


“建议专家不要建议”,这是很多人喊出来的,我觉得要区分来看。


第一,不要总是充满“爹味”地去给年轻人建议。


现在年轻人比我们接受的教育条件要好,接触的新生事物要多,很多人还有留学经历,有全球视野,有自己的独立判断和价值观,我觉得没必要轻易去提建议,不要老是好为人师。


第二,很多的建议确实不合适,有点高高在上。你成长的经历,你的经济条件,你的学习条件和年轻群体是完全不一样的,所以很多建议确实脱离实际,不接地气,或者说太脱离年轻群体面临的环境。


第三,很多建议其实是被断章取义了。一些非常好的建议,为了吸引眼球,被当下的舆论断章取义,导致不被大家接受。


在信息超载的环境中,要增强自己的鉴别力,让子弹飞一会,不要人云亦云。


凤凰网:现在年轻人还流行一个说法,上班和上进之间选择了上香,您怎么看?


管清友:很多事你力所不能及,适当的躺平也可以理解。我一直主张积极躺平,既要积极又要躺平,既要躺平又要积极。


凤凰网:怎么理解积极躺平?


管清友:你不可能不做事情,生活要过,饭要吃,工作要做,父母要孝顺,是吧?自己也要生活。


现在的年轻群体比我们要看得通透,有自己的一套价值观,我挺羡慕的。上班还是上香,这取决于自己的偏好,想上香就上香,想上进就上进,想上班就上班,但还是要尽可能积极一点。


很多事我们力所不能及,但很多事我们也力所能及,至少可以努力改变自己,努力提升自己。


凤凰网:您觉得下一个投资风口会在哪里?


管清友:“投资风口”其实是个伪问题,对绝大部分人来说,即便有这样的风口跟你也没多大关系。


比如chatGPT,要么被替代,要么就是个应用者,大部分人都不是开发者;比如前几年的移动互联网,大部分人也不是参与者,只有一小部分人享受了红利。


大家说“风口来了,猪都会飞上天”,我补充一句,猪永远成不了孙悟空,当风停的时候就会掉下来,天蓬元帅就成了猪八戒。


如果你有足够的能力,足够的自信,可以去抓风口,你要充当“风口上的猪”,但你也要保证你是天蓬元帅,不是猪八戒。


04 快问快答


凤凰网:您是哪里人?


管清友:山东人。


凤凰网:您是山东人,最喜欢吃的是鲁菜吗?


管清友:什么都行。如果一定要选,我还是比较喜欢吃粤菜。


凤凰网:您最近在读什么书?


管清友:《张朝阳的物理课》,随手翻一翻,虽然看不懂。


凤凰网:有没有比较感兴趣的章节?


管清友:比如计算月球轨道、浮力,张朝阳也感慨当时阿基米德没有现代物理学知识,就计算出了浮力公式。我觉得很有意思,把它当故事看。


凤凰网:您最痛恨哪类人?


管清友:这个问题确实有思考过。对你好的人,对你差的人,都要感谢他。祸兮,福之所倚;福兮,祸之所伏,一切都是最好的安排。我比较佛系。


凤凰网:您自我评价一下,您最大的优点和最大的缺点分别是什么?


管清友:最大的优点应该是比较能坚持,缺点就太多了,可能一本书都写不完。


凤凰网:除了经济学,您还对哪些方面感兴趣?


管清友:跨经济领域,对考古比较感兴趣。


凤凰网:最喜欢哪段历史?


管清友:从考古这个维度,更喜欢夏、商、周,因为神秘未知的东西更多;从历史角度,我更喜欢北宋的前半段。


凤凰网:关于今年很火的chatGPT,您认为对哪些行业影响最大?


管清友:它的影响还在陆续产生。我觉得对初级研究分析人员、设计师、文字工作者、行政人员影响会特别大,而且已经出现了。


凤凰网:对媒体这行影响大吗?


管清友:提出问题的人和有点创意或者是情感因素更多的这些可能暂时不会。现在不能断言以chatGPT为代表的人工智能以后就没有创造力,它会慢慢衍生,以后也许有创造力。


任何一次技术革命都会对社会造成影响,但是,车到山前必有路。


凤凰网:对于“北京硕博毕业生超过本科生”,是学历贬值还是内卷?


管清友:悲观地看,是内卷、贬值;乐观地看,我们教育改革这些年,学历普遍得到提高,这是一个成果,特别像北京这类城市,没什么好惊奇的。


凤凰网:它是一件好事。


管清友:我曾经写过一段话, 一个正常的社会应该是:给孔乙己提供更好的条件,让他潜心研究“茴”字的多种写法;给骆驼祥子提供基本的保障,让他劳有所得。而不是:嘲笑孔乙己,并逼着他脱掉长衫;漠视骆驼祥子,并哀其不幸怒其不争。


这些年贬值最大的不是货币,而是你的努力,这就是内卷。


一个正常的社会应该是平等和包容的,每个人应该有平等的机会和尊重。




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